За первые семь месяцев 2023 года наибольшее число сделок на рынке новостроек делюкс-класса были заключены в Замоскворечье и граничащей с ним Якиманке – 39% от общего числа. Спрос на новостройки делюкс-класса впервые за три года сместился из Хамовников и Тверского района в новую локацию. Эксперты компании Rariteco поясняют, почему клиенты с самыми большими бюджетами в Москве предпочитают Замоскворечье.
1. В Замоскворечье быстрее всего растет предложение делюкс-новостроек
Проекты делюкс-класса — это всегда эксклюзивные, «трофейные» варианты жилой недвижимости в Москве. Они относительно редко появляются на рынке, а их общее число невелико. Сейчас в Москве реализуют 24 проекта делюкс-класса, а общее число квартир и апартаментов в продаже – 399. Соответственно локальные «премьеры» случаются нечасто, и потенциальные покупатели ждут годами, когда проект делюкс-класса начнут реализовывать в интересующем их районе.
Если еще год назад в Замоскворечье застройщики реализовывали только один проект делюкс-класса, а сейчас их уже три. Теперь в Замоскворечье более 50 квартир и апартаментов данного сегмента в продаже. По динамике прироста предложения Замоскворечье заняло первое место среди других районов ЦАО по итогам 12 месяцев (с I полугодия 2022 года по I полугодие 2023). За этот период предложение жилья делюкс-класса увеличилось здесь в 10 раз. Для сравнения, во втором по динамике районе (Пресненском) рост составил только 1,9 раз. Чем шире выбор помещений в локации, тем интереснее она для покупателей и инвесторов.
2. В Замоскворечье сохраняется «ландшафт» малоэтажной застройки
Эксперты Rariteco отмечают, что в последние три года покупатели новостроек делюкс-класса все чаще выбирают для жизни локации с малоэтажными домами. По их мнению, такая архитектурная среда более экологична для человека. К тому же в новостройках в этих локациях открываются лучшие виды из квартир. Именно поэтому часто выбор аудитории в делюкс-сегменте падает на Замоскворечье, где не только сохранилась малоэтажная застройка, но и в перспективе она не будет нарушена новым строительством.
По подсчетам аналитиков Rariteco, в среднем максимальная этажность строящихся в Замоскворечье жилых комплексах премиум-, элитного и делюкс-сегментов составляет 8 этажей. По этому показателю Замоскворечье уступает только Мещанскому району (6 этажей) и Тверскому району (7 этажей). Впрочем, в Мещанском районе в два раза ниже объем предложения, а в Тверском отличается высотностью сложившаяся застройка (в этом районе много «сталинок» с высотой более 10 этажей). При этом в Замоскворечье сохранились преимущественно двух- и трехэтажные особняки, а также доходные дома рубежа XIX-XX веков высотой около 6-8 этажей.
«Замоскворечье с точки зрения исторической застройки – один из самых интересных районов Москвы, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – Этот район меньше других затронуло радикальное переустройство Москвы, проводившееся в 1920-1950-х гг., которое сопровождалось перекраиванием исторических улиц, строительством огромных проспектов и сносом старой застройки. Иными словами, Замоскворечье лучше других сохранило облик дворянской и купеческой Москвы XIX – начала XX веков. Именно поэтому сюда органично вписываются новые мультиформатные комплексы, такие как квартал делюкс-класса Quartier d’Or, включающий три корпуса высотой от 6 до 8 этажей и три виллы с собственными патио».
3. Замоскворечье – район с самой быстрой окупаемостью квартир
Еще один важный фактор при выборе жилья в высокобюджетном сегменте — инвестиционная, а конкретнее – арендная привлекательность. Дело в том, что обладатели больших бюджетов в течение жизни часто меняют жилье, города и страны. В этот период многие из них предпочитают сдавать в аренду квартиру или апартамент для получения пассивного дохода или покрытия налоговых и эксплуатационных расходов. С этой точки зрения самым выгодным приобретением становятся квартиры в Замоскворечье. По данным исследования ЦИАН, в Замоскворечье самый быстрый срок окупаемости арендного жилья – 16,2 лет, как и самая высокая средняя доходность – 6,2% годовых. По этому показателю Замоскворечье обходит Пресненский район (16,3 года и 6,1%) и Бутырский район (16,5 лет и 6,1%).
4. Замоскворечье – один из самых ненаселенных районов ЦАО
Часто в приоритете покупателей делюкс-новостроек высокая приватность, которая во многом зависит от числа жителей выбранной локации. С этой точки зрения в ЦАО четко выделяются более и менее людные районы. Так, меньше всего жителей в соседней с Замоскворечьем Якиманке (27,5 тыс.). Далее следуют Арбат (35,9 тыс.), Красносельский район (45,7 тыс.). На четвертом месте Замоскворечье (54,5 тыс.). При этом разрыв с другими популярными локациями на рынке новостроек делюкс-класса заметный. Так, в Тверском районе живут 75,6 тыс. человек, в Хамовниках – 105,0 тыс., а в Пресненском районе – 126,4 тыс.
5. Замоскворечье имеет оптимальную насыщенность инфраструктурой
На первый взгляд, чем больше в округе ресторанов, кафе, баров, развлекательных центров, клубов, тем лучше. Однако с точки зрения жителей новостроек делюкс-класса всё совсем не так однозначно. С одной стороны, они тоже хотят иметь в шаговой доступности топовые рестораны. С другой, чем больше окрестности насыщены такими заведениями, тем выше пешеходный трафик, больше туристов. С этой точки зрения в Замоскворечье сложилась оптимальная обеспеченность ресторанами и кафе, подчеркивают эксперты Rariteco. По данным сервиса Zoon, здесь их насчитывается немногим более 600. Для сравнения: в Тверском, Пресненском и Басманных районах их больше 1 000. При этом есть и локации, где ресторанов и кафе, напротив, немного. Например, в Таганском районе и Хамовниках их около 550, в Мещанском и Красносельском районах – 470-490, а на Арбате – около 360.
